Kiinteistöallianssi ja Mestaritoiminta Oy tekevät työtä yhteisen kaupungin eteen

Olemme havainneet erilaisia mielipiteitä ja käsityksiä kaupunkikiinteistöistä ja huomanneet, että joskus taustalta puuttuu tietoa. Saimme siitä hyvän kimmokkeen esitellä Järvenpään kaupungin ja Mestaritoiminta Oy:n Kiinteistöallianssin toimintaa ja kertoa, miten palvelemme kaikkia järvenpääläisiä.

Avaan toimintaamme jäljempänä historian kautta, mutta sitä ennen nostan esiin kaupungin omistaman Mestaritoiminta Oy:n nykytilaa.

Mestaritoiminta Oy ylläpitää, rakennuttaa ja peruskorjaa

Mestaritoiminta Oy ylläpitää kaupungin omistaman Järvenpään Mestariasunnot Oy:n kaikkia asuinkiinteistöjä eli reilua 2000 asuntoa.

Olemme rakennuttaneet Mestariasunnoille noin 500 uutta asuntoa ja rakenteilla on tällä hetkellä noin 100 asuntoa eli tuotamme kaupunkilaisille kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja.

Mestaritoiminta Oy on rakennuttanut omaan omistukseen viisi päiväkotia, jotka on vuokrattu kaupungille. Samoin yhtiö omistaa myös muutaman muun kiinteistön, joissa sijaitsevat joko omat toimitilamme tai tilat on vuokrattu kaupungille ja kaupungissa toimiville yrittäjille.

Olemme peruskorjanneet menestyksekkäästi yhteistyökumppaniemme kanssa Mestariasuntojen asuinkiinteistöjä ja asuinhuoneistoja ympäri kaupunkia toistakymmentä vuotta. Viimeisen kuuden vuoden aikana olemme peruskorjanneet myös kaupungille useita kouluja ja päiväkoteja ja useita työmaita on käynnissä tälläkin hetkellä.

Toimimme kaupungin Kiinteistöallianssin osapuolena ja olemme sitoutuneet kaupungin kiinteistötavoitteisiin sekä toimimaan kaupungin parhaaksi muun muassa kiinteistöjen korjausvelan hallinnan ja käytettävyyden sekä kustannussäästöjen osalta.

Sen lisäksi olemme saavuttaneet asiakastyytyväisyystuloksissa hyvät tulokset niin Mestariasukkailta kuin kaupungin tilojen käyttäjiltä. Uskoisin, että asiakkaamme ovat oivaltaneet, että teemme samalla puolella töitä yhteiseksi hyväksi.

Näin Mestaritoiminta Oy sai alkunsa

Järvenpään Mestariasunnot Oy:n on täysin kaupungin omistama yhtiö, jonka hallitus on aina koostunut poliittisista paikallistoimijoista ja asukasjäsenistä. Hallitus antoi allekirjoittaneelle 2000-luvun alussa tehtäväksi selvittää omaa talonmiestoimintaa. Yhtiö ja Mestariasukkaat eivät olleet tyytyväisiä kiinteistöpalveluiden laatuun ja palveluun.

Aluksi testasimme toimintaa korttelitalonmiesmallilla ja lopulta vuonna 2008 Mestariasuntojen täysin omistama Mestaritoiminta Oy aloitti toimintansa. Tehtävät laajenivat jo alkumetreillä, kun Mestaritoiminta kehitti projektinjohtotyyppisen rakennuttamisen mallin, jotta Mestariasuntojen kohteet saatiin toteutettua Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn hyväksymiin kohtuullisiin hintoihin. Ensimmäinen hanke, Wärtsilänkatu 14:ssä sijaitseva Wärttinäasunnot saatiin onnistuneesti toteutettua.

Kun Mestaritoiminta toteutti Mestariasunnoille omakotialueen Haarajoelle vuonna 2009, tuli kaupungilta pyyntö myös kohtuuhintaisen päiväkodin toteuttamisesta. Tuloksena syntyi Mestaritoiminnan omistukseen Närekadun päiväkoti, jota sitten vuokrataan kaupungin käyttöön. Se on ensimmäinen siirtokelpoinen moduulipäiväkoti Järvenpäässä.

Samalla mallilla kaupungin pyynnöstä rakennettiin yhteensä viisi päiväkotia; Närekadun-, Kukkakadun-, Auerkulman-, Pajalanpihan- ja Lepolan päiväkoti Polle. Kaupungin on myös mahdollista lunastaa päiväkodit hinnalla, jossa otetaan huomioon vuokrilla maksetut pääomalyhennykset.

Energiatehokkuutta ja ilmastoystävällisyyttä

Kun Mestariasunnot alkoi kehittämään energiatehokasta rakentamista, oli luontevaa, että Mestaritoiminta otti vastuun niiden toteuttamisesta. Mestaritoiminnalla tunnettiin jo rakennusten ylläpidon sudenkuopat, joita voitiin kehittää rakentamisessa.

Mestaritoiminta on sittemmin toteuttanut Mestariasunnoille ympäristömyönteisen ylläpitotoiminnan lisäksi Suomen ensimmäisen Nollaenergiatalon, Suomen ensimmäinen joutsenmerkityn rakennuksen, Suomen ilmastoystävällisimmän kerrostalon ja monia muita hankkeita, joita asiantuntijat ovat käyneet ihmettelemässä ympäri maailmaan.

Kiinteistöallianssi toimii kaupungin parhaaksi

Kaupunki halusi vuonna 2014 kehittää kiinteistöjen korjausvelan hallintaa ja ylläpitotoimintaa sekä luoda myös merkittävää taloudellista säästöä.

Taustalla oli käyttäjäkysely, jonka tuloksena vastanneista käyttäjistä 60 % on tyytymättömiä käyttämänsä kiinteistön sisäilmaolosuhteet, sisäilmaongelmien määrä oli suuri ja kasvoi jatkuvasti. Satoja työpalvelupyyntöjä oli toteuttamatta, joten epävarmuus ja tieto asioiden kulusta oli suuri. Asiakaspalvelutilanteet olivat ristiriitaisia, talotekniikkaratkaisut olivat uudistamisen tarpeessa ja kiinteistökohtainen huoltokirjajärjestelmä tuli ottaa systemaattisesti käyttöön.

Toiminnan tehostamisen ja talouden säästötavoitteiden taustalla oli myös resurssien hyödyntäminen siten, että kaupunkikonsernin sisällä yhtiöt mukaan lukien ei tee päällekkäisiä tehtäviä useassa eri paikassa vaan käytetään resursseja tehokkaasti.

Muun muassa näiden seikkojen tämän takia kaupunki päätti perustaa Kiinteistöallianssin vuonna 2015 ja kantavana ajatuksena oli toimia kaupungin parhaaksi.

Tilojen käyttäjien tyytyväisyys parantunut

Kahden ensimmäisen toimintavuotensa aikana kiinteistötoimen palveluita uudistettiin, järjestelmiä otettiin käyttöön ja laskettiin siten, että kaupungille syntyi miljoonaluokan vuosittaiset säästöt. ​ ​

Esimerkiksi työpyyntöjen kirjaus aloitettiin järjestelmällisesti, jonka ansiosta voitiin alkaa seuraamaan töiden kulkua ja toteutumista.

Palveluiden uudistamisen tulokset ovat näkyneet käytännössä esimerkiksi siten, että käyttäjien ja kaupungin johdon tyytyväisyys kiinteistötoimeen on parantunut ja kiinteistöt ovat paremmassa kunnossa. Esimerkiksi rakennusten sisäilmaolosuhteettyytymättömien käyttäjien osuus on puolittunut vuodesta 2015. Kiinteistöjen uudistamis- ja korjaustarve on myös vähentynyt.

Ylläpitotoimintaa kehitetty järjestelmälliseksi

Ennen kiinteistöallianssia kiinteistöjen huolto toteutettiin suppean tarkastuslistan kuukausikierros periaatteella eikä toimenpiteitä dokumentoitu tai erikseen todettu suoritetuiksi. Nykyisin kiinteistöillä on yksityiskohtainen digitaalinen huoltokirja ja työpyyntöjä käsitellään mobiililaitteilla, jolloin työt voidaan ottaa kentällä vastaan ja siten nopeuttaa prosessia.

Kiinteistöallianssin toiminnan aikana kiinteistöjen ylläpitotoimintaa on kehitetty järjestelmälliseksi mm. kiinteistöjen huoltokirjaohjelmilla, PTS suunnitelmilla ja palvelupyyntömenettelyillä. Sisäilmasto-olosuhteita on parannettu mm. ilmanvaihtosuodattimien säännöllisillä uusimisilla, varmistamalla, että ilmanvaihtojärjestelmät toimivat jatkuvasti sekä lämpötiloja tasaamalla.

Kiinteistöjen pitkän tähtäimen (PTS) korjaussuunnitelman pohjalta laaditaan vuosittainen korjaus- ja investointiohjelma, jonka pohjalta korjaustyöt aikataulutetaan ja pyritään käyttäjän kannalta parhaaseen aikatauluun.

Allianssin toimintaa seurataan jatkuvasti

Allianssin johtoryhmä kokoontuu kerran kuussa ja siihen kuuluu Mestaritoiminta Oy:n henkilöiden lisäksi kaupungin palvelualueiden johtajat sekä puheenjohtajana kaupunginjohtaja. Mestaritoiminta Oy on Kiinteistöallianssin ja kaupunginhallituksen päätösten käytännön toteuttaja.

Kiinteistöallianssin onnistumista arvioidaan joka vuosi ulkopuolisella auditoinnilla ja tulokset käydään läpi kiinteistöallianssin teemakokouksessa laajalla kokoonpanolla.

Peruskorjaus vai uuden rakentaminen?

Kiinteistöallianssin aikana on toteutettu lukuisia peruskorjauksia olemassa olevaan rakennuskantaan onnistuneesti. Hyvinä esimerkkeinä onnistumisista on Kinnarin 100 vuotta vanhan puukoulun perusparannus sekä Anttilan koulun vanhan osan ja Koivusaaren koulun peruskorjaukset. Käytännössä kaikki kiinteistöallianssin aikana perusparannetut ja -korjatut kiinteistön ovat edelleen käytössä.

Joissakin tapauksissa tutkimusten pohjalta on päädytty ns. tiivistyskorjauksiin, joilla on pyritty estämään rakenteista tulevia epäpuhtauksia sisäilmaan. Usein nämä tiivistyskorjaukset eivät kuitenkaan ole auttaneet ja niiden elinkaari on harmittavan lyhyt.

Tällä hetkellä työn alla olevia perusparannuksia ovat Harjulan koulun vanha osa sekä Isokydön päiväkoti.

Kiinteistöallianssin aikana on toteutettu merkittäviä uudisinvestointeja. Niitä varten Kiinteistöallianssi on tuottanut satoja erilaisia vaihtoehtoja, joista kaupunki on valinnut parhaat vaihtoehdot. Hankkeet ovat toteutuneet aikataulussa ja tavoitteiden mukaisesti.

Joskus rakennuksen tila on niin huono, että puntarissa on kaksi vaihtoehtoa; peruskorjata vaiko purkaa ja rakentaa uudet tilat. Tilanteen selvittämiseksi käytämme maamme parhaita asiantuntijoita selvittämään rakenteissa piilevien ongelmien yhteyttä sisäilmaan. Tehtävänämme on antaa päättäjille vaihtoehtoja rakennuksen teknisestä näkökulmasta. Tilojen käyttäjä taas arvioi tilojen toiminnalliset tarpeet niin perusparannus kuin uudisrakennusvaihtoehdossa.

Päätös on aina vaikea ja lopullisen päätöksen tekee kaupungin hallintoelimet.

Käyttäjät mukana suunnittelussa

Suunnittelu ja rakentaminen toteutetaan julkisen kilpailun kautta valittujen yritysten toimesta. Valintakriteerinä on hinnan lisäksi laatukriteerit. Tulevat käyttäjät määrittävät tilojen toiminnallisuuden ja ovat mukana hankkeessa alusta loppuun saakka.

Suunnittelua ja rakennustöitä valvotaan monen ammattilaisen, mm. rakennustöiden-, kosteudenhallinta-, turvallisuuden- ja talotekniikan valvojien toimesta, jotta rakennustyö täyttää sille asetetut vaatimukset mm. tervetalokriteerit.

Tämän lisäksi valvontaviranomaiset valvovat suunnittelu- ja toteutusratkaisujen lain- ja määräysten mukaisuutta.

Yhteistyöllä onnistutaan

Yhteistyökumppanuusverkosto koostuu hankintakilpailun kautta alansa ammattilaisista ja hyvin usein nämä ammattilaiset ovat omalta paikkakunnalta, sillä noin 70 % palvelu- ja materiaalituotannosta ostetaan järvenpääläisiltä yrityksiltä.

Toimintaa kehitetään ja parannetaan jatkuvasti hyvässä yhteistyössä kaupungin ja yhteistyökumppaniemme kanssa.

Aina on syytä parantaa ja kehittyä

Vaikka toiminnan tulokset ovat olleet hyviä, on syytä katsoa kriittisesti toimintaa ja parantaa sitä jatkuvasti henkilöstöä unohtamatta.

Tämän takia mm. syksyllä 2020 Kiinteistöallianssissa tehtiin merkittäviä panoksia paremman kiinteistöjen kunnosta huolehtimisen eteen. Useille kiinteistöille laadittiin myös uudet pitkän tähtäimen suunnitelmat erittäin yksityiskohtaisen tarkastelun tuloksena. Suunnitelmien perusteella pystytään vielä nykyistäkin paremmin varmistamaan, että kiinteistöissä ei ole vaurioitumista kiihdyttäviä vikoja ja että oikeat osat rakennuksista tulevat oikeaan aikaan korjatuiksi. Myös viestintä ja työnjako kaupungin ja Mestaritoiminnan välillä ovat alueita, joita tulee kehittää.

Tärkeä rooli on myös kaupungin ja Mestaritoiminta Oy:n henkilöstöllä, jotka ovat erittäin sitoutunutta ammattilaisporukkaa ja tietää, ettemme korjaa ja rakenna vain rakennuksia, vaan teemme yhteistä kaupunkia, jossa toivomme kaikkien voivan asua ja työskennellä terveenä ja hyvällä mielellä.

Veikko Simunaniemi

Toimitusjohtaja

24.03.2021  -